Mietrecht
Ein Mietvertrag ist gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Vermieter zur Überlassung des Gebrauchs an einer Sache gegen Entrichtung des vereinbarten Mietzinses durch den Mieter verpflichtet.
Er ist in den Paragrafen 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) grundlegend geregelt.
Die Regelungen über den Mietvertrag im BGB gliedern sich in drei Abschnitte:
- Allgemeine Vorschriften, die für alle Mietverträge gelten (§§ 535 - 548 BGB)
- Besondere Vorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 - 577a BGB)
- Besondere Vorschriften für Mietverhältnisse über Grundstücke, Räume und eingetragene Schiffe (§§ 578 bis 580a BGB)
Mietverträge können grundsätzlich formfrei, also auch mündlich geschlossen werden. Nur befristete Mietverträge über Wohnraum, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden, bedürfen der Schriftform (§ 550 BGB). Andernfalls gelten sie unbefristet.
Mietverträge werden grundsätzlich unbefristet geschlossen, soweit vertraglich nichts anderes bestimmt ist. Zur Befristung von Verträgen über Wohnraum (Zeitmietvertrag) muss einer der gesetzlich genannten Befristungsgründe vorliegen (§ 575 BGB). Setzt der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit den Gebrauch der Sache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen seinen entgegenstehenden Willen zum Ausdruck bringt (§ 545 BGB).
Aus einem Mietvertrag entstehen folgende Hauptleistungspflichten:
- Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten (§ 535 Absatz 1 Sätze 1 und 2 BGB).
- Der Mieter muss dem Vermieter die vereinbarte Miete zahlen (§ 535 Absatz 2 BGB).
Für den Fall, dass eine Partei ihren Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, stehen der anderen Partei unter bestimmten Umständen bestimmte Rechte zu, beispielsweise dem Mieter die Rechte auf Mängelbeseitigung, Mietminderung Schadensersatz oder Aufwendungsersatz, dem Vermieter ein Vermieterpfandrecht und ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Befristete Mietverträge enden durch Zeitablauf, unbefristete durch Kündigung. Daneben kommt in bestimmten Fällen eine außerordentliche Kündigung in Betracht.
Der Mietvertrag ist zu unterscheiden:
- von der Leihe (Leihvertrag), bei der die Gebrauchsüberlassung unentgeltlich erfolgt.
- vom Pachtvertrag, bei dem neben der Gebrauchsüberlassung auch das Recht zur Nutzung der Erzeugnisse und Ausbeute (Früchte) gewährt wird.
Die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis werden bei der Wohnraummiete sowie bei Mietverhältnissen über Grundstücke und Räume durch ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters (Vermieterpfandrecht) abgesichert (§§ 562, 578 Absatz 1 BGB).
Weitergehende Informationen finden Sie auf unseren Hauptseiten unter http://www.t-anwaelte.de/Mietrecht.88.0.html.
Ansprechpartner:
RAin Elke Olbrich